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Consulenza auto-costruzione unità abitative

DOMANDA
Si vuole organizzare un gruppo di famiglie interessate allʼauto-costruzione delle proprie unità abitative, su terreni originariamente destinati allʼuso Agricolo  per cui  il Comune di Perugia  cambierà la destinazione dʼuso a terreni edificabili solamente perlʼauto-costruzione familiare di edifici residenziali per famiglie meno abbienti.  Ci si è quindi accordati, con il personale comunale addetto, per una detrazione fiscale sulle tasse e i costi previsti per il cambio di destinazione dʼuso dei terreni.  Quali sono i criteri, secondo i quali, una famiglia viene considerata meno abbiente, vigenti  nella Regione Umbria e in particolare  nel Comune di Perugia ( dove sono situati i terreni interessati)? Secondo quale regolamentazione, noi dellʼorganizzazione del “gruppo dʼacquisto”, dobbiamo selezionare le famiglie aventi diritto a tali detrazioni?  

RISPOSTA

1. Autocostruzione e Autorecupero 

Nella regione Umbria manca ancora una legge sullʼautocostruzione sebbene vi sia una proposta in tal senso presentata nel 2007 e che solo pochi giorni fa è stata oggetto di discussione da parte del consiglio regionale. Tuttavia, il concetto e la nozione di autocostruzione comincia a comparire già qualche anno fa in alcune delibere della Giunta Comunale di Perugia1 e soprattutto nella Deliberazione della Giunta regionale del 15 febbraio 2005, n. 2912, con la quale veniva approvato il documento preliminare al Programma operativo annuale (POA) 2005 di edilizia residenziale pubblica (POA) ai sensi della Legge Regionale 28 novembre 2003 n.23.  Lʼautocostruzione è una particolare metodologia costruttiva – generalmente cooperativa - nella quale i protagonisti del processo edificativo sono i futuri proprietari delle abitazioni. In questo senso lʼautocostruzione fa rivivere esperienze passate di tanti nuclei familiari che nel nostro paese sceglievano al fine di contenere i costi di costruzione, di realizzare la casa con il proprio lavoro manuale, mettendo a disposizione il tempo libero e la loro manualità ( c.d. costruzione in economia). La principale finalità dellʼautocostruzione è, però,  non solo quella di soddisfare a costi accettabili il bisogno abitativo di nuclei familiari a basso reddito (comunque in grado di rimborsare un mutuo bancario, sebbene contratto a condizioni favorevoli), ma anche quella di realizzare cantieri prima e quartieri poi, allʼinterno dei quali sia promossa la convivenza e la coesione sociale sia tra le componenti socio-culturali che tra quelle etniche presenti nel nostro paese. È per questo motivo che ogni iniziativa di autocostruzione è aperta a partecipanti di tutte le nazionalità. Elemento specifico dellʼautocostruzione è la partecipazione in gruppo dei futuri proprietari allʼatto fisico del costruire. Gli autocostruttori si impegnano a prestare la propria opera manuale in cantiere il sabato e la domenica e generalmente nel tempo libero, formati alle tecniche di costruzione e guidati da architetti e tecnici esperti in questa particolare tecnica costruttiva. Non sono quindi richieste particolari competenze in ingresso: si può essere autocostruttori anche se la propria attività lavorativa non ha nulla a che fare con lʼedilizia.   Lʼutilizzo degli autocostruttori come manodopera per la costruzione consente
naturalmente di innescare un processo produttivo che permette un forte
contenimento dei costi di edificazione.
Attualmente nella Regione Umbria i progetti di autocostruzione sono
stati affidati alla Associazione ALISEI coop-autocostruzioni. Secondo la Regione
Umbria, infatti, per autocostruzione si intendono “gli  interventi realizzati da
Cooperative di autocostruttori supportati sotto il profilo sociale e tecnico
amministrativo dalla associazione ALISEI coop-autocostruzioni3”. La Regione ha
assegnato alla suddetta associazione un contributo per lʼattività di supporto
sopra indicata ed ha inoltre assegnato risorse alla società finanziaria GEPAFIN
S.p.A. al fine di costituire un fondo a garanzia di mutui ipotecari, con tassi più
vantaggiosi rispetto a quelli di mercato, con i quali vengono finanziati gli
interventi, coprendo tutti gli oneri di autocostruzione.
 
2.I requisiti per partecipare ad un Progetto di autocostruzione
Come anticipato, generalmente gli interventi di autocostruzione
necessitano della costituzione di un organismo associativo o di una cooperativa.
Le persone che aderiscono ad iniziative di autocostruzione sono soggetti che
lavorano regolarmente con contratti a tempo indeterminato e/o determinato, e
discretamente retribuiti. Non possono essere proprietari di case e/o avere
assegnate case popolari. Debbono infine avere la propria residenza o la propria
attività lavorativa nel Comune dove si realizza lʼintervento costruttivo.
Se stranieri, debbono essere in regola coi permessi di soggiorno ed essere
presenti in maniera stabile in Italia da anni, con un progetto migratorio di
medio/lungo periodo.
Ultimo, ma fondamentale requisito e forse più importante di tutti gli
altri, è la motivazione a partecipare al Progetto mettendo a disposizione il
proprio tempo libero per condividere un Progetto abitativo che è qualcosa di
più che “lavorare” alla costruzione della propria casa.
Mancando una normativa specifica regionale in proposito gli altri
requisiti vanno ricercati attraverso una interpretazione analogica. In tal senso ci
sovviene la Legge regionale n. 23/2003 che dedica appunto uno specifico Titolo
ai beneficiari degli interventi. Lʼart. 20 della citate legge stabilisce che: “Per
beneficiare dei contributi previsti dalla presente legge occorre possedere i requisiti
elencati negli articoli 21, 22 e 23, rispettivamente per il recupero, lʼaccesso alla proprietà dellʼabitazione ed alla locazione, nonché essere in una delle seguenti condizioni: 
a) cittadini italiani o dei Paesi che aderiscono alla  Unione europea che risiedono
o che prestano attività lavorativa in un comune della regione da almeno un  anno;
b) cittadini dei Paesi extracomunitari che sono in possesso del permesso di
soggiorno da almeno tre anni e che prestano attività di lavoro continuativo nel territorio di un comune della regione da almeno due anni;
c) cittadini italiani che sono residenti per ragioni di lavoro allʼestero e che
intendono rientrare in Italia entro un anno dalla domanda.
Il POA può stabilire ulteriori requisiti per coloro che beneficiano dei contributi
della presente legge, in relazione a specifiche categorie di intervento”.
Lʼart. 22 della citata legge stabilisce inoltre che: “Per beneficiare dei
contributi destinati, ai sensi dellʼarticolo 8, allʼaccesso della proprietà dellʼabitazione primaria, occorre: 
a) non essere titolari della proprietà, dellʼuso, dellʼusufrutto o di altro diritto di
godimento su di unʼaltra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza o in quello in cui il richiedente svolge la propria attività o in quello sede dellʼintervento; 
b) non aver fruito di altro contributo pubblico per lʼacquisto dellʼabitazione.
Possono invece beneficiare del contributo i soggetti già membri di nuclei familiari che  hanno fruito di contributo per lʼabitazione rimasta in proprietà ad altro membro del nucleo familiare, diverso da quello del richiedente;
c) avere un reddito del nucleo familiare calcolato con modalità che tengano conto
del numero dei componenti e del tipo di reddito percepito, non superiore al limite
massimo stabilito…”
I limiti di reddito non sono delineati nella normativa regionale ma sono
rimessi ai singoli bandi emanati in attuazione di questa. Nella proposta di legge
regionale è stabilito che le cooperative di autocostruzione “devono essere
formate  da soci, il cui numero è uguale o superiore a quello delle unità
immobiliari da assegnare, con reddito comprovato per nucleo familiare
compreso tra 18.000 Euro e 30.000 Euro e che non siano proprietari di altro
immobile nella regione di residenza”. In alcuni casi è posta solo una soglia
minima di reddito4. 
Il Piano triennale per lʼedilizia residenziale pubblica 2008-2010 approvato
con D. C. R. del 16 settembre 2008, n. 257 per gli interventi di cui allʼart. 8
(Incremento della proprietà dellʼabitazione primaria) della Legge regionale n.
23/2003 prevede come limite di reddito massimo del nucleo familiare  non
superiore a € 36.000,00 convenzionali dei quali non più di € 500,00 da fabbricati,
ad eccezione di quello derivante da immobili non residenziali. 
Ai fini della determinazione del reddito convenzionale si sommano i
redditi fiscalmente imponibili di tutti i componenti il nucleo familiare, quali
risultano dalle ultime dichiarazioni dei redditi degli stessi. Dal reddito così
determinato vengono detratti € 1.000,00 per ogni figlio e per ogni anziano
ultrasessantaciquenne che risultino essere a carico. Lʼimporto risultante viene
ulteriormente abbattuto del 40%, qualora i redditi derivino interamente da
lavoro dipendente, mentre tale riduzione non viene effettuata per i redditi
derivanti da lavoro autonomo.
Nel caso di redditi misti le decurtazioni di cui sopra vengono operate
solo nei confronti dei redditi da lavoro dipendente e quelli da lavoro autonomo
vengono successivamente sommati per intero, decurtati dei soli contributi
previdenziali ed assistenziali obbligatori.
Non sono inclusi nel computo complessivo dei redditi imponibili i
sussidi o assegni percepiti in attuazione delle norme vigenti a sostegno di
conviventi handicappati, invalidi o disabili. Tuttavia, qualora il reddito del
nucleo familiare richiedente sia costituito solo da tali emolumenti, gli stessi
vengono comunque considerati ai fini del possesso del requisito.
Non si considerano percettori di reddito coloro che percepiscono
esclusivamente reddito da fabbricati. 
Si tenga tuttavia presente che i bandi potranno anche fare riferimento
anziché al reddito convenzionale allʼISEE ossia allʼindicatore di situazione
economica equivalente del nucleo familiare calcolato secondo i criteri stabiliti
dal D.Lgs. 109/1998 e successive modificazioni5.
Quanto alle detrazioni, precisato e premesso che sarebbe necessario ed
utile avere copia degli accordi raggiunti con lʼente locale e ulteriormente
considerato che le detrazioni generalmente sono a valere sul reddito imponibile
che è materia di competenza statale, qualora queste dovessero riferirsi ad oneri
e imposte comunali, crediamo che dovrebbero applicarsi le stesse condizioni
viste sopra.

 


Note

1
 Deliberazione Giunta Comunale n. 148 del 08.04.2004. 
2
 Si veda anche la D.G.R. 01/08/2001 n. 978. 
3
 Si veda http://www.territorio.regione.umbria.it/canale.asp?id=87.
4
 Si veda il Bando per lʼautocostruzione del Comune di Valfabbrica.
5
 Si veda ad esempio il Bando del Comune di Senigallia (AN).

ALLEGATI
Allegato 1 – Legge regionale n. 23/2003 ;
Allegato 2 – DGR 15 febbraio 2005 n. 291;
Allegato 3 – DCR 16 settembre 2008 n. 257;
Allegato 4 – Proposta di legge regionale ;
Allegato 5 – Bando autocostruzione Comune di Valfabbrica;
Allegato 6 – Estratto Corriere dellʼUmbria del 9 gennaio 2010;
Allegato 7 – Dossier sullʼautocostruzione.
 

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