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Diritto alla provvigione del mediatore in caso di preliminare privo di certificato di abitabilità

Parere di carattere Giuridico Legale

La risposta viene inviata via email, su carta intestata (ad esempio dello studio legale che risponde) e firmata. Quindi utilizzabile a tutti gli effetti come un parere scritto da un qualsiasi avvocato "in persona".

Costo del Servizio: 400 euro (iva inclusa)

DOMANDA:

Una società voleva acquistare un bene immobile: un capannone commerciale. La società sottoscrive un preliminare di vendita in cui è scaduto il termine essenziale per l’acquisto. Il bene, infatti, è gravato da servitù e da trascrizioni giudiziarie non dichiarate. Soprattutto, il bene non è dotato dell’agibilità e dell’abitabilità per l’attività a cui deve essere destinato, ben evidenziata nel preliminare. Per evitare
inutili contenziosi con il promissario acquirente (quali la restituzione della caparra), si è trovato con lui un accordo, che presuppone la soluzione dei problemi menzionati sopra, ovvero la stipula di un atto diverso per contenuti. Oggi la società è stata ingiunta dal mediatore (al quale erano state versate le provvigioni, poi restituite e oggi nuovamente richieste), sulla base dei seguenti argomenti da controbattere:

1) l’affare è stato concluso per il suo intervento;

2) il mediatore non ha alcuna responsabilità,
non rientrando tra i suoi compiti il verificare la veridicità delle dichiarazioni delle parti sullo stato del bene immobile.
Si domanda se al mediatore spetti la provvigione ex artt. 1755 e seguenti c.c., qualora l’affare concluso sia un preliminare a cui sia apposto un termine
finale, inutilmente scaduto, e privo, tra le altre cose, dei certificati di agibilità ed abitabilità, circostanze, queste, tutte note al mediatore.

La disciplina legislativa è contenuta negli artt. 1755-1759 c.c., che sono stati però oggetto dell’interpretazione della giurisprudenza.

Come è noto, il mediatore ha diritto alla sua provvigione, da entrambi i contraenti, qualora l’affare sia concluso per il suo intervento.

Si domanda, però, cosa debba intendersi con il termine affare, dato che la legge non dà specificazioni al
riguardo. Ora, non c’è alcun dubbio che nel caso in oggetto il preliminare è stato concluso per l’intervento del mediatore. Bisogna, però, valutare se il preliminare
possa rientrare nel concetto di affare e – se la risposta è positiva – se la mancanza dei certificati di abitabilità e agibilità possano incidere sul diritto alla provvigione.

RISPOSTA:

Al primo quesito deve essere data risposta positiva. Infatti, l’art. 1755 c.c. si limita a stabilire che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e
la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
La giurisprudenza ormai unanime sostiene che l’affare sia un qualunque atto obbligatorio che vincoli le parti. Si è così disposto che “ai fini del riconoscimento
del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando fra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che
abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione del contratto” (Cass., 325/2001, in Mass. giur. it., 2001, in Contratti, 2001, 5, 462 e in Foro it., 2001, I).
In questo concetto rientra senz’altro il preliminare, visto che ognuna delle parti può agire per la sua esecuzione. La Corte di cassazione ha dato esplicita
conferma di questo principio, affermando che “al fine di riconoscere il diritto del mediatore alla provvigione l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna
di esse ad agire per la esecuzione del contratto; pertanto anche un contratto preliminare deve essere considerato atto conclusivo dell’affare” (Cass., 2905/2005, in Mass. giur. it., 1995).
Ancora più esplicitamente, in tempi più recenti, è stato affermato dalla stessa Corte di cassazione che “in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvi-
gione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per
l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto ad substantiam, deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’,
idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo. Inoltre, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente
con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla
provvigione” (Cass., 15161/2004, in Giust. civ. Mass., 2004, 7-89). Allo stesso modo, la Suprema Corte ha ribadito che “in tema di mediazione, il
diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi ‘atto conclusivo dell’affare’, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla prov-
vigione, senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo” (Cass., 12022/2002,
in Mass. giur. it., 2002 e in Arch. civ., 2003, 679).
Da quanto afferma la Cassazione, allora, non solo la stipula del preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore, ma questo diritto non viene meno se il definitivo non è poi stipulato, oppure se il contratto era sottoposto a condizione risolutiva. Allo stesso modo, come già visto, il diritto sorge anche se il contratto era sottoposto a termine finale. Ci si chiede, però, se il diritto alla provvigione spetti al mediatore anche nel caso in cui il preliminare sia affetto da vizi, oppure sia privo di documenti essenziali, in relazione alla funzione economico-
sociale del bene venduto, come il certificato di agibilità e di abitabilità.
La giurisprudenza ha chiarito le conseguenze della mancanza del certificato di abitabilità e ha stabilito che “il cosiddetto aliud pro alio sussiste allorquando la
res tradita sia completamente diversa da quella pattuita, come tale del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale di quest’ultima e, comunque, a soddisfare in concreto i bisogni che determinarono l’acquirente a effettuare l’ac-
quisto (nella fattispecie il tribunale ha ritenuto, tra l’altro, che l’ipotesi non può dirsi integrata dalla mera mancanza dei certificati di abitabilità e/o agibilità dell’immobile, ma solamente dall’intrinseca inidoneità dello stesso a soddisfare i requisiti richiesti
al fine di ottenere tale certificazione)” (Trib. Torino, 24 maggio 2002, in Giur. it., 2003, 525).
La mancanza dei certificati dà luogo ad aliud pro alio, con possibile richiesta di risoluzione del contratto, ma solo se il bene, senza i certificati, era assoluta-
mente inutilizzabile. Ciò è confermato da un’altra pronuncia, secondo la quale “va esclusa la nullità del contratto di compravendita di un immobile privo di autorizzazione all’abitabilità, ove tale carenza, pur attenendo alle qualità essenziali del bene,
non impedisca concretamente e in assoluto il godimento dello stesso” (Cass., 24957/2007, in Giust. civ. Mass., 2007, 11).

Si è anche stabilito, a questo riguardo, che “in tema di promessa di vendita, qualora il contratto preliminare preveda espressamente che il saldo del prezzo
debba essere corrisposto dal promissario acquirente (non alla stipula del definitivo ma) alla consegna dell’appartamento, e tale consegna sia prevista in data anteriore rispetto a quella fissata per la redazione dell’atto pubblico, rientra tra le obbligazioni
gravanti sul promittente venditore anche quella di allegare il certificato di abitabilità
dell’immobile contestualmente alla consegna dell’appartamento (e non anche in
sede di stipula dell’atto definitivo), stante il nesso sinallagmatico che lega la prestazione del promissario acquirente (versamento del prezzo) e quella dello stesso promittente venditore (consegna della cosa con contestuale messa a disposizione dei
documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa negoziata, tra cui appunto il
certificato di abitabilità, indispensabile alla piena realizzazione della funzione socio economica del contratto)” (Cass., 13969/2006, in Giust. civ. Mass., 2006, 7-8).
Il contratto definitivo privo di abitabilità oppure di agibilità, perciò, non è nullo, ma risolubile. A maggior ragione le conseguenze sono applicabili al preliminare,
che per sua natura produce esclusivamente effetti obbligatori. Le conseguenze che ne derivano sono diverse: mentre la nullità del contratto fa decadere l’affare con effetti ex tunc, con il venir meno del diritto del mediatore alla provvigione, la
risoluzione opera con effetti ex nunc, e così il mediatore non perde il diritto alla
provvigione. Ciò si desume implicitamente da una recente pronuncia di merito, in base
alla quale “la clausola del contratto preliminare di compravendita di un immobile che subordina la stipula del contratto definitivo al rilascio del certificato di abitabilità deve ritenersi convenuta nell’interesse esclusivo della parte promissaria acquirente, la quale dunque può esigere ugualmente la stipula dell’atto pubblico, implicitamente rinunciando alla predetta condizione e non ostando alla vendita la mancanza
di tale atto” (Trib. Bari, 21 settembre 2005, in Il merito, 2006, 1 37).
La stessa conclusione vale qualora le parti risolvano consensualmente il precedente contratto, per sostituirlo con una nuova pattuizione. Soltanto una recente pronuncia di merito si pone in controtendenza, e pare affermare il contrario. Tuttavia, si tratta di un indirizzo nettamente minoritario. Tale decisione afferma che
“in caso di stipulazione di contratto preliminare di compravendita di bene immobile tra le obbligazioni incombenti sul promettente venditore vi è anche quella di allegare il certificato di abitabilità dell’immobile, senza il quale esso non acquista la sua
normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale, sicché la sua
omessa consegna costituisce inadempimento legittimante l’esperimento dell’azione di risoluzione da parte del promissario acquirente, a meno che lo stesso, pur essendo a conoscenza della problematica, abbia inteso comunque dar esecuzione al contratto” (App. Torino, 23 giugno 2004, in Red. Giuffrè, 2004).
A questo punto, l’unica responsabilità che in astratto si può riconoscere in capo al mediatore deriva dalla lettera dell’art. 1759 c.c., in base alla quale “il
mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima
girata dei titoli trasmessi per il suo tramite”.
Tuttavia, essendo stata inserita nel contratto la circostanza della mancanza dei certificati, il mediatore pare essere esente da ogni responsabilità. Al più, si può
riconoscere una responsabilità del mediatore, che non ha avvisato i contraenti di tutte le circostanze potenzialmente influenti sulla validità e sulla sicurezza dell’affare, e nemmeno della possibile risoluzione conseguente alla mancata allegazione
dei certificati di abitabilità e di agibilità al definitivo. Tuttavia, ne deriverebbero delle difficoltà in ordine alle prove abbastanza gravi. In conclusione, qualora per mezzo di un mediatore sia stipulato un contratto
preliminare di vendita immobiliare sottoposto a termine finale, senza l’allegazione dei certificati di agibilità e di abitabilità, se la mancanza degli stessi risulta dal con-
tratto, spetta comunque il compenso, trattandosi di risoluzione. Tuttavia, il mediatore è responsabile nel caso in cui abbia taciuto altre circostanze.

 

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