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CHE COSA E' IL MICROCREDITO?

Inventato dal Premio Nobel per la Pace 2006, Muhammad Yunus, il microcredito è un semplice strumento  per lo sviluppo economico. Il progetto cominciò nel 1974 quando Yunus, a capo del programma economico rurale dell'università di Chittagong, intraprese un viaggio con i suoi studenti nelle aree più povere del Bangladesh, dove a quei tempi la carestia aveva decimato la popolazione. Deciso ad impegnarsi per cambiare la situazione di quelle aree, il banchiere dei poveri, iniziòcon prestare 27 dollari ad un gruppo di donne che fabbricavano cesti, in modo da dare loro  l'opportunità  di espandere l'attività.

Locazione di immobili urbani: norme sulla sicurezza degli impianti

Parere di carattere Giuridico Legale

La risposta viene inviata via email, su carta intestata (ad esempio dello studio legale che risponde) e firmata. Quindi utilizzabile a tutti gli effetti come un parere scritto da un qualsiasi avvocato "in persona".

Costo del Servizio: 400 euro (iva inclusa)

DOMANDA:

Il proprietario di un appartamento che fa parte di una palazzina costruita nel 1969 intende affittarlo con un regolare contratto. Ha l’obbligo di mettere a norma l’impianto elettrico per il semplice fatto che vi entra un inquilino?

RISPOSTA:

Il d.m. Sviluppo Economico 37/2008 ha sostituito la l. 46/1990, rimasta in vigore per i soli artt. 8, 14 e 16. Il nuovo decreto ha anche abrogato il precedente regolamento attuativo della l. 46/1990 (d.P.R. 447/1991), oltre agli artt. 107-121 del d.P.R. 380/2001 (t.u. per l’edilizia). L’art. 3, comma 1, del d.l. 300/2006 dispone, infatti, quanto segue: “Il termine previsto dall’art. 1-quater, comma 1, del d.l. 173/2006, convertito, con modificazioni, dalla l. 228/2006, è prorogato fino alla data di entrata in vigore del regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti, di cui all’art. 11-quaterdecies, comma
13, lettera a, del d.l. 203/2005, convertito con modificazioni dalla l. 248/2005 e, comunque, non oltre il 31 dicembre 2007. A decorrere dalla data di entrata in vigore del regolamento di cui al primo periodo del presente comma, sono abrogati il regolamento di cui al d.P.R. 447/1991, gli artt. 107-121 del t.u. di cui al d.P.R. 380/2001, e la l. 46/1990, a eccezione degli artt. 8, 14 e 16, le cui sanzioni trovano applicazione in misura raddoppiata per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso regolamento di cui al primo periodo del presente comma”. Il d.m. 37/2008 è entrato in vigore il 27 marzo 2008 ed è destinato a regolare il regime ordinario della sicurezza degli impianti all’interno di edifici e relative pertinenze, quanto alla progettazione (art. 5), all’installazione (art. 6) e alla dichiarazione di conformità dei nuovi impianti (art. 7). Occorre tenere presente che, a norma dell’art. 2, comma 1, del richiamato decreto, la nuova disciplina trova applicazione:

– per gli impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, uso dell’energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché per gli impianti per l’automazione di porte, cancelli e barriere;

– per gli impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in genere;

– per gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense, nonché di ventilazione e aerazione dei locali;

– per gli impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;

– per gli impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e aerazione dei locali;

– per gli impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili;

– per gli impianti di protezione antincendio.

1) Il d.m. 37/2008 e le nuove locazioni. Le modifiche introdotte del nuovo testo normativo hanno comportato ricadute anche nella materia delle nuove locazioni e delle locazioni in corso. A tale proposito, l’art. 13 del d.m. 37/2008, stabilisce che “i soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile a qualsiasi titolo, lo conse-
gnano all’avente causa”. La stessa disposizionestabilisce che “l’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza”, salvo espresse pattuizioni contrarie. Infine, il medesimo art.
13 – quanto alla dichiarazione di conformità ovvero alla dichiarazione di rispondenza di cui all’art. 7, comma 6 – ha aggiunto l’ulteriore seguente disposizione: “copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza, a qualsiasi titolo l’immobile”. In tale contesto, il ministero dello Sviluppo ha emanato
la nota del 26 marzo 2008 e ha risposto ad alcuni quesiti, in materia di locazioni. In particolare, il ministero ha puntualizzato che sulla stipula del contratto di locazione, locatore e inquilino possono accordarsi per evitare la consegna della documentazione sulla sicurezza degli impianti, compresa quella relativa al progetto. Secondo il ministero, “in molti casi nessun documento concernente la sicurezza deve essere consegnato alla stipula dell’atto (contratto di locazione)... infatti i documenti da consegnare, in caso di trasferimento dell’immobile, sono quelli obbligatori secondo le norme applicabili all’epoca della costruzione o modifica dell’impianto”. Quanto alle spese per l’adeguamento degli impianti – in esse comprese
quelle per la predisposizione della documentazione – nei nuovi contratti di locazione, le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali. In mancanza, troverà
applicazione l’art. 1575, numero 1, c.c., per il quale il locatore deve consegnare l’immobile al conduttore in buono stato di manutenzione. In ogni caso, secondo le
precisazioni ministeriali, i documenti da consegnare sono i seguenti: dichiarazione di conformità, se già prevista dalla l. 46/1990 per gli edifici adibiti a civile abitazione e per i soli impianti elettrici degli altri edifici; progetto e collaudo dell’impianto, solo ove imposti dalle norme vigenti all’epoca della realizzazione o della modifica; libretto di uso e manutenzione, solo ove obbligatorio; dichiarazione di risponden-
za, per gli impianti realizzati prima della entrata in vigore del decreto e non dotati di dichiarazione di conformità (si veda la nota del ministero dello Sviluppo del 26 marzo 2008). Quanto all’individuazione degli impianti che necessitano di collaudo e ai rapporti tra collaudo e dichiarazione di conformità, si legge nelle richiamate rispo-ste ministeriali: “Fatte salve le normative più rigorose riferite a specifiche attività
industriali ... attualmente non si rinvengono impianti negli edifici di civile abitazione sottoposti a collaudo. Alcuni importanti impianti condominiali oggi sottoposti a
marcatura CE, dovevano in precedenza essere collaudati e quindi devono essere tuttora accompagnati dal certificato di collaudo a suo tempo rilasciato. In particolare: gli impianti di ascensore in servizio privato venivano collaudati dall’ENPI prima e ISPESL dopo, fino all’entrata in vigore del d.P.R. 162/1999, di attuazione della direttiva 95/16/CE, entrata in vigore il 25 giugno 1999; le caldaie condominiali cioè di potenza superiore a circa 35 kW, dovevano essere collaudate dall’ANCC e successivamente dall’ISPESL, fino al d.lgs. 93/2000, di attuazione della direttiva 97/23/CE, entrata in vigore il 19 aprile 2000”. Gli impianti per i quali è invece necessaria la tenuta del libretto di uso e di manutenzione, sono i seguenti:

– impianto di riscaldamento autonomo per gli appartamenti di civile abitazione;

– impianto di ascensore e di riscaldamento centralizzato, per gli stabili condominiali;

– negli immobili adibiti a uso diverso, gli ulteriori seguenti impianti, se presenti: gruppo elettrogeno, cabina di trasformazione elettrica, impianto di condizionamento e aerazione, scale mobili e altri impianti, secondo la disciplina del d.P.R. 547/1955 e del d.P.R. 626/1994.

2) Il d.m. 37/2008 e le locazioni in corso al 27 marzo 2008. Il d.m. Sviluppo 37/2008 non si applica alle locazioni in corso alla data del 27 marzo 2008, salvo
l’obbligo dei proprietari di adeguarsi alle normative vigenti all’atto della sottoscrizione del contratto. In particolare, per quanto attiene agli impianti elettrici, il ministero – con comunicato stampa 31 marzo 2008 – ha precisato che, relativamente agli impianti realizzati prima del 13 marzo 1990, era sufficiente, per gli immobili di civile abitazione, l’installazione dell’interruttore differenziale di 30 mA (cosiddetto
salvavita). In ogni caso, per gli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 2008
– in sede di ristrutturazione – il committente era tenuto ad avvalersi d’imprese abilitate a rilasciare la dichiarazione di conformità, già prevista dalla l. 46/1990 e dal d.P.R. 447/1991, ora abrogati.

Nel regime previgente - salvo patto contrario - ove gli impianti non fossero a norma, le spese relative all’adeguamento dovevano essere sostenute dal locatore, in forza del suo obbligo di mantenimento dell’immobile in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575, numero 2, c.c.) e di manutenzione dell’immobile in buono stato locativo (art. 1576, comma 1, c.c.). In tema, la giurisprudenza era più volte intervenuta, precisando che “l’adeguamento dell’impianto elettrico alle previsioni della l. 46/990 può consistere tanto in interventi che conservano l’originario impianto, sia pure trasformandolo o addirittura ampliandolo, quanto in interventi più globali di installazione ex novo o completo rifacimento dell’impianto preesistente, la cui spesa è a carico del locatore (proprietario)” (Pret. Genova, 1 agosto 1998).  Salva l’ipotesi – del tutto autonoma – in cui le modifiche si fossero rese necessarie in considerazione dell’attività svolta dal conduttore: in tal caso le spese dovevano ritenersi a carico del conduttore (inquilino) (Trib. Milano, 22 febbraio 1996). Nel nuovo regime e relativamente alle modifiche degli impianti, l’art. 8, comma 4, del d.m. 37/2008 dispone peraltro che, in caso di “richiesta di nuova fornitura e di variazione della portata termica di gas”, si rende necessario consegnare all’ente erogatore – entro 30 giorni dall’allacciamento o dalla modifica – copia della
dichiarazione di conformità, resa secondo l’allegato I al d.m. 37/2008. In particolare, per l’art. 8, ultimo comma, del d.m. 37/2008, in caso non sia consegnata la
dichiarazione di conformità all’ente erogatore, “il fornitore o il distributore di gas, energia elettrica o acqua, previo congruo avviso sospende la fornitura”.
Resta fermo che non costituiscono modifica dell’impianto, le mere variazioni del contratto (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro a un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione). A completamento della risposta trasmettiamo una recente sentenza della Suprema Corte
nonché il testo del d.m. Sviluppo Economico 37/2008. 

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